售楼处卖房子的常见套路有哪些
您好，很高兴为你分享。
我就按照我们看新房的大概流程，详细说下中间的一些细节:
第一步:大门口接待人员
市面上大大小小的新房很多，我们可以从售楼部很多细节看出楼盘品质的差异。首先是路边站岗迎宾的小哥，这是第一感受，高端楼盘的停车接待一般都会设置多人，指引停车，帮助开车门，还有的会配备雨伞(下雨或者夏季紫外线强的时候用），甚至搀扶老人，帮忙推婴儿车等这些贴心服务。毕竟市面上那么多新房，这些细节服务，首先是第一步区分，能达到这种服务水平的楼盘，基本价格和总价都不低。属于高端楼盘系列。这个是拉进你好感的第一步，相当于开发商放低自己然后抬高你。
第二:售楼部区位图讲解。
从外面到达售楼部沙盘位置，置业顾问接待，基本会问你之间来没有来过楼盘，然后会首先讲解一下区位，规划这些。这里面需要注意的是区位图的做法:楼盘占地面积放大，重要的学校，地铁，景点，公园等客户在意的配套，距离楼盘的位置都会缩短。如果根据区位图会让你觉得所有的你需要的配套就在楼盘旁边。这些都需要你看了楼盘后，去楼盘附近实地了解，判断真伪。
中间特别需要注意的是学校，他们会把附近几公内从幼儿园甚至到大学都给你说一遍，请注意他们的说词:“我们楼盘附近有或者规划有……”他们不会说能正读，这个侧面意思就是前面说的学校可能和这个楼盘一毛钱关系都没有，这个只是为了胡弄不懂的客户。至于楼盘能读什么学校他们都不能保证，如果买房是为了小孩上学的，还是需要自己到附近看看周边二手楼盘对应的学校。
还有如果楼盘在比较偏的地方，开发商基本会给你“画一个大饼”，就是以后规划地铁，公园，商业啊这些配套都会说的很好，规划的东西都说不准，所以需要自己在网上查找一些资料或者实地看看打听下辨别真伪。
你看置业顾问区位讲解，你感觉他们都好熟，这个是肯定的，毕竟他们基本是提前10多天，或者1-2个月都在售楼部熟悉了解，背周边的配套，演练通关。台上一分钟，台下十年功。这个是他们的工作，他们在背后也是付出了很多。
第三步:沙盘讲解。
沙盘讲解就是涉及到楼盘产品了，中间就涉及到小区的绿化园林景观布局。楼栋和楼栋之间的关系，房屋楼栋户型朝向，街道，楼盘旁边是些什么建筑，有没有涉恶设施等，需要我们辨别。
如上图，有的沙盘不是所有的栋数都建好了模型呈现出来的，我们需要特别留意，开发商是事出有因，还是故意为之。中间特别需要注意的是，有的小区容积率高，有的栋数离得很近，开发商就故意留白，一些缺少经验的购房者发现不了，等交房的时候才发现视野被遮挡了，其实这些通过楼栋摆位都能看出来，只是购房的时候自己没分辨出来而已，遇到这种情况自己多留心就是了。
四，样板间细节。
我们要看开发商设置的样板间是实体样板间，还是在旁边单独修建的样板间。这个主要关系到室内尺寸大小的问题。大家很多人感觉新房样板间为什么空间显得大，那是因为里面家具的尺寸不对，很可能是缩小了的，或者房屋面积扩大了一些，所以有的卧室明明只有7-8平米，样板间里面布置了床等家具，感觉还宽敞。一个房间宽20公分和窄20公分对于室内面积来说，差距可能就是1-2平米。所以大家还是需要有基本家具的尺寸感和长度尺寸感，分辨是非。
大家都知道，现在很多新房都是开发商精装，这个时候我们就要看看交付使用的情况是什么样子，基本墙面都是温馨提示，还有购房合同里面也有装修条款补充，大家留意一下。
五，选房。
其实通过前面的一系列流程，回到沙盘旁边的休息区，置业顾问拿户型图，栋数摆位这些，之前和购房者聊了很多，有经验的置业顾问基本能判定你的购买意向，毕竟他们会接待很多客户，经验都是慢慢积累起来的，这里会让我想起一部电影《疯狂的赛车》，里面黄渤面对销售员徐峥的情形，虽然用在这里不恰当(如果引起读者的介意，说声抱歉)，当你说考虑下的时候，那个态度转变之快，但这个确实是会存在的现实。特别是在楼盘很俏的时候，作为购房者会觉得毕竟买房是个大事情，肯定需要慎重考虑，而少数置业顾问会觉得客户不定，耽误了他自己成交下个客户的时间，基本就不会管你了。
第一次看一个楼盘不要急着定房，除非你之前对于这附近很了解，做了前期的准备工作，不然还是老老实实，到附近多转转熟悉周边情况，眼见为实，相信自己的眼睛才是对的，避免后悔。
还有不要听售楼部的工作人员经常通报，好多房号成功售出，恭喜××成为本小区的业主。很多都是假象，这种通报基本声音都很大，就怕你听不见，很明显是故意放给购房者听的。这样给人紧迫感，让犹豫的客户及时下定。
另外一种就是制造很多人看房的假象，去外面找“群众演员”来扮演购买者，特别是开盘当天，售楼部的全是人，密密麻麻。
对于房子真正的畅销情况，自己还是要去分辨，比如自己本来确实很喜欢一个楼盘，前期都了解好了，现场确实火爆，该要下定的还是要抓紧，不然自己选不到满意的房源。一个城市比较抢手的楼盘其实通过网上的关注度，或者楼盘长期的一个客户接待情况能判定出来。
至于说申请折扣这种事情，如果楼盘畅销，这种事不用想，等不到你。如果楼盘滞销，那么你就可以跟置业顾问沟通一下，一般他们都会马上回绝，或者说跟领导请示一下。马上回绝这种情况要么是有戏，要么是确实真的没戏，你可以多跟置业顾问沟通下，不用马上定，后面置业顾问会回访你的，如果你真的要购买，有折扣他自然会给你说。至于说给领导请示一下，这个不用怀疑肯定是有折扣，就是他会不会把最低折扣全给你说的问题，在这里就不一一说了。
最后，至于题主说套路这种事，其实对于置业顾问来说，这些只是他们的一个标准化流程，新房销售模式都是这样做，他们背后都是有付出(除了现在一些秒光盘除外)，每天的工作并不是表面看得，就在售楼部接待客户，还需要培训，后期的服务也要跟进。卖产品肯定需要突出产品的优点，减弱缺点，无可厚非，并且现在的置业顾问，很多都在为客户考虑，房屋缺点这些大部分都会如实告之，现在都是信息化时代，能购买房屋的人都是有自我判断意识，有一定的社会阅历，能瞒得了多少东西？
以上就是个人见解，希望你满意。
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